La défiscalisation Malraux repose sur une règle simple : la réduction d’impôt est égale à un taux (22 % ou 30 %) multiplié par les dépenses de restauration retenues, plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives. L’économie réelle dépend ensuite de votre impôt : une réduction ne peut pas dépasser l’impôt dû, et ce qui n’est pas imputé en quatre ans maximum est perdu.
Étape 1 : la réduction théorique
La formule est la suivante : réduction = taux × dépenses retenues, avec des dépenses retenues limitées à 400 000 € sur quatre années consécutives.
| Dépenses retenues | Réduction à 22 % | Réduction à 30 % |
|---|---|---|
| 100 000 € | 22 000 € | 30 000 € |
| 200 000 € | 44 000 € | 60 000 € |
| 300 000 € | 66 000 € | 90 000 € |
| 400 000 € (plafond) | 88 000 € | 120 000 € |
| 500 000 € | 88 000 € (400 000 € retenus) | 120 000 € (400 000 € retenus) |
Au-delà du plafond, la partie excédentaire des dépenses n’est ni retenue, ni reportable, ni déductible des revenus fonciers. Les dépenses sont prises en compte TVA comprise, mais nettes des aides reçues, notamment celles de l’ANAH. Le prix d’acquisition de l’immeuble n’entre pas dans la base.
Ce premier chiffre est celui que donne le simulateur Malraux dès la saisie du montant des travaux. Il répond à la question « combien de réduction » ; il ne répond pas encore à « combien d’impôt vais-je réellement économiser ».
Étape 2 : ce que votre impôt permet d’imputer
La réduction est accordée l’année où la dépense est payée et s’impute sur l’impôt sur le revenu de cette année-là. Si elle est supérieure à l’impôt dû, le solde est imputable sur l’impôt des trois années suivantes, les fractions les plus anciennes étant utilisées en premier. Une fraction qui n’a pas trouvé d’impôt à absorber dans ce délai est définitivement perdue.
Trois exemples illustratifs, calculés avec les hypothèses du simulateur (impôt constant, aucune autre réduction, travaux payés à parts égales).
Exemple A : impôt confortable. 200 000 € de travaux payés sur deux ans, secteur à 30 %, impôt de 20 000 € par an. La réduction théorique est de 60 000 € (30 000 € par an). L’année 1, 20 000 € sont imputés et 10 000 € reportés ; l’année 2, 20 000 € sont imputés et 20 000 € restent à reporter ; l’année 3, les 20 000 € restants sont imputés. La totalité des 60 000 € est utilisée.
Exemple B : impôt plus faible. Mêmes travaux, impôt de 10 000 € par an. L’impôt absorbe 10 000 € par an pendant cinq ans, mais les fractions sont limitées à l’année du paiement plus trois ans : 50 000 € sont imputés et 10 000 € sont perdus.
Exemple C : impôt très inférieur à la réduction. 300 000 € de travaux payés sur trois ans, secteur à 30 %, impôt de 8 000 € par an : la réduction théorique est de 90 000 €, mais l’impôt n’en absorbe que 48 000 € sur la période ; 42 000 € ne sont pas imputables.
Ces exemples ne sont pas des prévisions : ils montrent la mécanique. La leçon est la même dans les trois cas : l’avantage utile est le plus petit des deux montants, réduction et impôt cumulé disponible. Un contribuable peu imposé a intérêt à ne pas surdimensionner son projet par rapport à son impôt.
Étape 3 : du coût des travaux au coût net
Le coût net d’une restauration est le montant des travaux moins la réduction effectivement imputée. Dans l’exemple A, 200 000 € de travaux avec 60 000 € de réduction utilisée donnent un coût net de 140 000 €, avant tout le reste : loyers perçus, charges, intérêts d’emprunt éventuels, impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux, prix d’acquisition. Le coût net ne dit donc rien de la rentabilité de l’opération, qui dépend de l’ensemble, y compris de la valeur du bien à la revente.
Lire correctement la « défiscalisation »
Quelques points évitent les mauvaises surprises.
- Une réduction n’est pas un gain. Elle diminue le coût d’un chantier, elle ne le rembourse pas : chaque euro économisé suppose d’avoir dépensé plus de trois euros de travaux à 30 %.
- L’avantage ne se joue pas qu’à l’entrée. Si l’engagement de location de neuf ans n’est pas respecté, la réduction obtenue est ajoutée à l’impôt de l’année de l’événement (voir notre guide sur l’engagement de location).
- Le plafonnement des niches. La réduction Malraux a été exclue du plafonnement global des avantages fiscaux pour les demandes de permis ou déclarations déposées depuis le 1er janvier 2013, alors que le plafonnement général est de 10 000 € par an pour la plupart des autres avantages (imposition 2026 des revenus de 2025). Cette exclusion rend le dispositif plus puissant que beaucoup d’autres, mais elle n’est pas une garantie : le droit peut évoluer, un projet de loi de finances pour 2027 étant en discussion à la date de rédaction.
- La déclaration. La réduction se reporte dans la déclaration de revenus : selon l’aide du simulateur de l’administration pour 2026, les cases 7TX (30 %) et 7TY (22 %) servent à déclarer les dépenses, et les cases de report à reporter les soldes non imputés des années précédentes.
Combien d’impôt faut-il pour bien utiliser le dispositif ?
Il n’existe pas de seuil officiel. On peut en revanche raisonner par ordre de grandeur : pour qu’une réduction de 60 000 € (200 000 € de travaux à 30 %) soit entièrement imputée en quatre ans, il faut en moyenne un impôt d’environ 15 000 € par an, et davantage si les paiements sont concentrés. Le simulateur fait ce calcul année par année avec votre impôt ; le détail est affiché contre vos coordonnées.
Avant de vous engager, faites relire le calcul par un professionnel qui connaît votre situation, en particulier si votre impôt varie d’une année sur l’autre (changement de revenus, de situation familiale, autres réductions déjà utilisées).