Les conditions de la loi Malraux se répartissent en quatre blocs : le contribuable (résident fiscal, pleine propriétaire), l’immeuble (bâti, dans un site patrimonial remarquable), les travaux (restauration complète, avec autorisation et accord de l’architecte des Bâtiments de France) et la location (nue, en résidence principale, pendant neuf ans). Un manquement à l’un d’eux peut faire perdre ou reprendre la réduction. Voici la liste de contrôle, point par point.
Bloc 1 : le contribuable
- Domicile fiscal en France. La réduction est ouverte aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France ; les non-résidents n’y ont pas droit, sauf le cas de certains non-résidents dits « Schumacker ».
- Pleine propriété. Selon le BOFiP, le bénéfice est réservé aux titulaires de la pleine propriété. L’acquisition d’un seul démembrement (nue-propriété ou usufruit) n’ouvre pas droit à la réduction.
- Mode de détention. En direct, en indivision (chaque indivisaire à hauteur de ses droits), par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés (les associés personnes physiques bénéficient alors de la réduction selon leurs parts), ou par souscription de parts de SCPI sous conditions.
- Plafond par contribuable. Le plafond de dépenses de 400 000 € s’apprécie par contribuable : en indivision, il s’applique séparément à chaque indivisaire ; en société, à la quote-part de chaque associé.
Bloc 2 : l’immeuble
- Un immeuble bâti. La réduction vise la restauration d’un immeuble bâti existant, pas une construction neuve.
- Dans un site patrimonial remarquable. Pour les demandes de permis ou déclarations préalables déposées à compter du 9 juillet 2016, le périmètre est celui des sites patrimoniaux remarquables. Pour les demandes déposées du 1er janvier 2009 au 8 juillet 2016, il s’agissait des secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP.
- Une affectation à l’habitation. Les locaux concernés sont des logements, ou des locaux qui, après travaux, sont destinés à l’habitation. Pour les locaux transformés en logements, la demande de permis ou la déclaration doit avoir été déposée à compter du 1er janvier 2017. Pour un local commercial en rez-de-chaussée, les travaux doivent, sauf impossibilité attestée par l’architecte des Bâtiments de France, rétablir l’accès aux étages supérieurs.
- Quartiers anciens dégradés. Pour les quartiers anciens dégradés et les quartiers du NPNRU, l’extension n’était ouverte que pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 : ce n’est pas le cadre général actuel.
Bloc 3 : les travaux
- Restauration complète. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble. Une restauration partielle est exclue ; les parties de l’immeuble qui ne nécessitent aucune intervention n’ont pas à être touchées.
- Autorisation d’urbanisme. Dans un site patrimonial remarquable, pour une demande déposée à compter du 9 juillet 2016, le permis de construire ou la déclaration préalable ne peut être délivré qu’après accord de l’architecte des Bâtiments de France.
- Déclaration d’utilité publique, sauf exceptions. En principe, la restauration doit être déclarée d’utilité publique. Cette exigence ne s’applique pas lorsque l’immeuble se situe dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé. Voir Malraux 22 % ou 30 %.
- Dépenses retenues. Travaux, honoraires d’architecte et frais assimilés, TVA comprise, nets de subventions ; le prix d’achat, les intérêts d’emprunt et les indemnités de relogement sont exclus. Détail dans notre guide sur les travaux éligibles.
Bloc 4 : la location
- Engagement de 9 ans minimum, décompté de date à date à partir de la prise d’effet du bail initial.
- Délai de 12 mois. Le logement doit être loué dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux ; à défaut d’élément particulier, le point de départ est la date du récépissé de la déclaration d’achèvement et de conformité.
- Location nue, à titre de résidence principale du locataire. Une location meublée ne remplit pas la condition ; un bail à une personne morale non plus, pour un logement d’habitation.
- Locataire admis. Le titulaire du bail doit être une personne physique distincte du propriétaire, qui n’est ni membre de son foyer fiscal, ni ascendant ni descendant.
- Location effective et continue. Un logement dont le propriétaire ou un membre de son foyer se réserve la jouissance, même brièvement, ou qui est occupé à titre gratuit, ne respecte pas l’engagement.
Le sujet est développé dans le guide sur l’engagement de location de 9 ans.
Les justificatifs à préparer
Selon la doctrine, le contribuable joint à sa déclaration de revenus une note annexe (identité, adresse du local, dates d’autorisation, montant des travaux payés, engagement de location de neuf ans) accompagnée de copies : déclaration d’utilité publique le cas échéant, autorisation d’urbanisme avec avis de l’architecte des Bâtiments de France, factures des travaux, déclaration d’achèvement avec récépissé de mairie, et bail. Ces pièces ne sont à joindre qu’une fois si elles ont déjà été produites une année antérieure.
Là où les dossiers échouent le plus souvent
- Un mauvais calage du secteur. Le taux de la réduction (22 % ou 30 %) dépend du plan qui couvre l’immeuble. Un plan en cours d’élaboration n’équivaut pas à un plan approuvé : les dépenses n’ouvrent droit à la réduction qu’à compter de l’approbation du plan (publication de l’arrêté ou du décret pour un PSMV, délibération adoptant le PVAP).
- Des travaux jugés partiels. Si certaines parties de l’immeuble sont laissées en l’état alors qu’elles auraient nécessité des travaux, la qualification de restauration complète peut être contestée.
- Une location trop tardive ou un locataire non admis. Dépasser douze mois, louer à un proche ou à une société sont des erreurs coûteuses.
- Un engagement interrompu. Une vacance prolongée sans diligences concrètes de relocation expose à la reprise de la réduction.
Cette liste décrit les règles générales ; chaque dossier a ses particularités. Avant de signer, faites vérifier la situation de l’immeuble, le calendrier et le montage par un professionnel compétent.