Les travaux éligibles à la loi Malraux sont ceux qui aboutissent à la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable, autorisés après accord de l’architecte des Bâtiments de France. La base de la réduction comprend les travaux, les honoraires d’architecte et certains frais assimilés, TVA comprise et nets de subventions ; elle exclut le prix d’achat, les intérêts d’emprunt et les frais de relogement. Le tout dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.
Le principe : une restauration complète, pas un simple rafraîchissement
Selon le BOFiP, les travaux doivent « aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti ». Une restauration seulement partielle est donc exclue. Deux précisions utiles :
- l’exigence porte sur l’immeuble, pas sur chaque logement pris isolément : un projet qui traite l’ensemble du bâtiment (structure, couverture, façades, parties communes, logements) s’inscrit dans l’esprit du texte ;
- les parties de l’immeuble qui ne nécessitent aucune intervention n’ont pas à être touchées : la restauration complète n’est pas une obligation de tout refaire.
Dans la pratique, cette appréciation appartient à l’administration, qui peut contrôler a posteriori. Un projet dont le programme de travaux est cohérent avec les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France et avec le plan applicable est le plus sûr.
Les dépenses qui entrent dans la base
D’après la doctrine administrative, les dépenses retenues sont notamment :
- les travaux de restauration, de réparation et d’entretien listés par les textes, y compris ceux imposés ou autorisés par l’autorité publique, à condition d’être conformes à la déclaration d’utilité publique ou au plan approuvé et réalisés avec l’accord ou l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ;
- les honoraires d’architecte, y compris pour l’établissement et le contrôle des devis, la direction et la surveillance des travaux ;
- les frais de gestion et certaines impositions perçues au profit des collectivités territoriales, hors celles qui incombent normalement à l’occupant ;
- les frais d’adhésion à une association foncière urbaine, lorsque l’opération est menée dans ce cadre.
Les montants s’apprécient TVA comprise, sauf exception pour certains bailleurs, et nets des aides reçues : une subvention de l’ANAH, par exemple, vient en déduction de la base.
Les dépenses exclues
- Le prix d’acquisition de l’immeuble ou du logement : la base de la réduction ne comprend que les dépenses de restauration.
- Les intérêts d’emprunt et les dépenses locatives non remboursées.
- Les frais de relogement et les indemnités d’éviction.
- Les dépenses d’une restauration partielle, ou non conformes à l’autorisation et au plan.
- Les dépenses au-delà de 400 000 € sur quatre années consécutives : elles ne sont ni reportables ni déductibles des revenus fonciers.
Pas de double avantage sur la même dépense
Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction Malraux ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers. Elles ne peuvent donc pas alimenter un déficit foncier. Le contribuable peut en revanche renoncer à la réduction pour l’opération et opter pour le régime des revenus fonciers : le déficit foncier est alors imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (plafond général), l’excédent étant reportable sur dix ans.
Le calendrier : quand la dépense « compte »
La réduction est accordée l’année du paiement des dépenses, et non à la date de facturation ni à celle de l’achèvement. Concrètement :
- les acomptes versés pendant le chantier génèrent de la réduction l’année où ils sont payés, dans la limite du plafond ;
- la répartition des paiements entre les années détermine la vitesse d’imputation : une réduction concentrée sur une année peut dépasser l’impôt de cette année-là, alors qu’un étalement lisse l’effet (voir Défiscalisation Malraux) ;
- les dépenses doivent correspondre aux travaux autorisés : ce qui s’écarte de l’autorisation d’urbanisme et des prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France fragilise la base.
Un exemple de ventilation du budget
Prenons un projet de 700 000 € au total : 250 000 € de prix d’acquisition, 380 000 € de travaux TTC, 40 000 € d’honoraires d’architecte, 30 000 € d’intérêts d’emprunt. Dans ce schéma illustratif, la base de la réduction ne comprend que les travaux et les honoraires, soit 420 000 €, diminués d’une éventuelle subvention reçue. Le prix d’acquisition et les intérêts d’emprunt sont écartés, et comme la base dépasse 400 000 €, 20 000 € ne sont pas retenus. Les chiffres de chaque dossier diffèrent ; l’important est de construire le budget en séparant dès le départ ce qui entre dans la base de ce qui n’y entre pas.
Les pièces à conserver
La doctrine liste ce que le contribuable joint à sa déclaration de revenus : la déclaration d’utilité publique le cas échéant, l’autorisation d’urbanisme avec avis de l’architecte des Bâtiments de France, les factures des travaux (ou le contrat), la déclaration d’achèvement avec récépissé en mairie et la note sur l’affectation d’origine du local. Conservez aussi les devis, les situations de travaux, les justificatifs de paiement et le décompte des subventions : ils permettent de reconstituer la base en cas de contrôle.
Les erreurs de budget à éviter
- Confondre coût total du projet et base de la réduction. Un projet à 600 000 € dont 150 000 € de prix d’achat n’a pas 600 000 € de base.
- Oublier de déduire les aides. Une subvention reçue réduit les dépenses retenues.
- Compter sur des travaux non autorisés. Tout ce qui s’écarte du permis ou des prescriptions de l’ABF fragilise la base.
- Sous-estimer les aléas. Les immeubles anciens révèlent souvent des désordres au cours du chantier ; une marge de sécurité est prudente, et au-delà du plafond de 400 000 € les surcoûts ne donnent plus de réduction.
Avant de lancer une opération, faites établir un programme de travaux par un architecte et faites relire le calendrier de paiement avec vos conseils habituels. Pour tester plusieurs montants et rythmes de paiement, le simulateur Malraux donne un premier ordre de grandeur.