La loi Malraux est une réduction d’impôt sur le revenu : elle accorde un pourcentage des dépenses de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable, à condition que le propriétaire s’engage à le louer nu pendant neuf ans comme résidence principale du locataire. Le taux est de 30 % si l’immeuble est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, de 22 % dans les autres sites patrimoniaux remarquables, sur un plafond de 400 000 € de dépenses retenues sur quatre années consécutives.
Une loi de 1962, une réduction d’impôt d’aujourd’hui
Le nom vient d’André Malraux, ministre des Affaires culturelles. La loi n° 62-903 du 4 août 1962, « complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière », a créé les secteurs sauvegardés : des quartiers anciens, souvent le cœur de villes historiques, dotés d’un plan spécifique pour les protéger et les restaurer.
L’avantage fiscal que l’on appelle aujourd’hui « loi Malraux » est un dispositif distinct, venu s’ajouter à cette politique de sauvegarde pour encourager les propriétaires privés à financer les travaux. Il figure à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Depuis la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP sont devenus des sites patrimoniaux remarquables : c’est dans ce périmètre que la réduction s’applique aujourd’hui (voir notre guide sur le site patrimonial remarquable).
Le mécanisme en quatre temps
- Un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable. Le périmètre et le plan qui s’y applique déterminent le taux de la réduction.
- Une restauration complète de l’immeuble. Les travaux sont autorisés par la commune après accord de l’architecte des Bâtiments de France. Une restauration seulement partielle n’ouvre pas droit à la réduction, comme le précise la doctrine administrative.
- Une réduction calculée sur les dépenses payées. Le taux (22 % ou 30 %) s’applique aux dépenses retenues, TVA comprise, nettes de subventions, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. La réduction est accordée l’année du paiement.
- Un engagement de location de neuf ans. Le logement est loué nu, à titre de résidence principale du locataire, dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
À qui s’adresse la réduction
La réduction concerne les personnes physiques fiscalement domiciliées en France et les associés personnes physiques de certaines sociétés, lorsque le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Selon la doctrine administrative :
- en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction à hauteur de ses droits ;
- le bénéfice est réservé aux titulaires de la pleine propriété : le démembrement est exclu ;
- les associés de SCPI peuvent en bénéficier sous conditions (les SCPI à capital variable sont exclues), voir notre guide sur les SCPI Malraux ;
- les personnes domiciliées hors de France ne peuvent pas en bénéficier, hormis certains non-résidents dits « Schumacker ».
Ce que la réduction n’est pas
Plusieurs confusions reviennent souvent.
- Ce n’est pas une déduction du revenu. Elle diminue l’impôt, pas le revenu imposable. Plus votre impôt est élevé, plus vous pouvez imputer rapidement.
- Ce n’est pas un remboursement. Une réduction ne peut pas dépasser l’impôt dû. Lorsque la réduction de l’année est supérieure à l’impôt, le solde est imputable sur l’impôt des trois années suivantes, les fractions les plus anciennes étant utilisées en premier ; au-delà, il est perdu.
- Ce n’est pas cumulable avec le déficit foncier sur les mêmes dépenses. Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers. Le contribuable peut en revanche renoncer à la réduction et choisir le déficit foncier (voir notre page avantages et risques).
- Ce n’est pas une exonération des loyers. Les loyers perçus restent imposés en revenus fonciers.
Les chiffres à retenir
| Élément | Règle | Source |
|---|---|---|
| Taux | 30 % (SPR avec PSMV approuvé) ou 22 % (SPR sans PSMV approuvé) | impots.gouv.fr |
| Plafond de dépenses | 400 000 € sur 4 années consécutives | BOFiP BOI-IR-RICI-200-30 |
| Réduction maximale | 120 000 € à 30 %, 88 000 € à 22 % (calcul sur le plafond) | calcul |
| Engagement de location | 9 ans, location nue, résidence principale | BOFiP BOI-IR-RICI-200-20 |
| Report de l’excédent | 3 années suivantes | BOFiP BOI-IR-RICI-200-30 |
| Plafonnement global des niches | Réduction Malraux exclue du plafonnement | BOFiP BOI-IR-RICI-200-30 |
L’état du droit au 10 novembre 2026
Trois précisions de date, importantes avant d’écrire un projet noir sur blanc.
- La réduction s’applique aux immeubles pour lesquels la demande de permis ou la déclaration préalable a été déposée depuis le 1er janvier 2009 ; pour les demandes déposées depuis le 9 juillet 2016, le champ est le site patrimonial remarquable.
- Le taux de 30 % qui visait aussi les quartiers anciens dégradés et les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain n’était ouvert que pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024. Les pages de l’administration que nous avons consultées ne mentionnent pas de prorogation ; si votre projet relève de ces quartiers, il faut le faire confirmer.
- Un projet de loi de finances pour 2027 est en discussion à la date de rédaction. Les règles ci-dessus sont celles en vigueur : seule la loi promulguée fait foi, et un projet en cours peut évoluer.
Pour qui est-ce adapté, et pour qui ne l’est pas ?
Le dispositif s’adresse à des contribuables imposés à l’impôt sur le revenu, capables de financer des travaux importants sur un immeuble ancien, prêts à louer nu pendant neuf ans et à immobiliser leur investissement. Il suppose un chantier de restauration complète, des autorisations spécifiques et un suivi rigoureux de l’engagement. Une réduction d’impôt, même forte, ne rend pas un projet bon en soi : coût du chantier, aléas, vacance locative, valeur de revente et situation personnelle comptent autant que l’avantage fiscal, qui ne doit jamais être la seule motivation. Pour chiffrer l’effet sur votre impôt, utilisez le simulateur Malraux ; pour parler de votre situation, le formulaire ci-dessous transmet votre demande à BLG Immobilier.