Un site patrimonial remarquable (SPR) est une ville, un village ou un quartier dont la conservation ou la mise en valeur présente un intérêt public d’ordre historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager. C’est le périmètre dans lequel la réduction d’impôt Malraux s’applique depuis les demandes d’autorisation déposées à compter du 9 juillet 2016. Il est couvert, selon les cas, par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou, dans l’attente, par aucun de ces plans.
D’où vient le site patrimonial remarquable ?
En 1962, la loi du 4 août, dite loi Malraux, crée les secteurs sauvegardés : des ensembles urbains historiques, le plus souvent au centre des villes, qui conservent leur caractère et leur unité architecturale et reçoivent un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Plus tard s’ajoutent deux autres protections : les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) puis les aires de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
La loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (loi LCAP) réunit ces trois protections sous un seul nom : les secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP sont devenus des sites patrimoniaux remarquables. Le ministère de la Culture indique que plus de 800 sites ont ainsi été créés dès l’entrée en vigueur de la loi. Le classement est prononcé par le ministre chargé de la culture et constitue une servitude d’utilité publique.
Deux plans, deux natures juridiques
Chaque SPR peut être doté d’un plan qui traduit les enjeux patrimoniaux du territoire en règles écrites et graphiques.
| Plan | Nature juridique | Origine |
|---|---|---|
| PSMV, plan de sauvegarde et de mise en valeur | Document d’urbanisme | Hérité des secteurs sauvegardés |
| PVAP, plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine | Servitude d’utilité publique | Remplace les règlements des ZPPAUP et des AVAP lors de leur révision |
Tous les SPR ne sont pas dotés d’un plan approuvé : un plan peut être en cours d’élaboration, ou ne pas exister. La situation de l’immeuble se vérifie donc au cas par cas.
Pourquoi cela compte pour la loi Malraux
Pour la réduction d’impôt, deux éléments dépendent du plan :
- Le taux. Selon l’administration fiscale, il est de 30 % pour un SPR couvert par un PSMV approuvé et de 22 % pour un SPR non couvert par un PSMV approuvé (voir Malraux 22 % ou 30 %).
- La déclaration d’utilité publique. Elle est en principe nécessaire pour que la restauration ouvre droit à la réduction, sauf lorsque l’immeuble se situe dans un SPR couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé.
La doctrine précise aussi la date à partir de laquelle les dépenses ouvrent droit à la réduction : à la publication de l’arrêté ou du décret approuvant un PSMV, ou à la délibération adoptant un PVAP. Acheter dans un site dont le plan n’est pas encore approuvé revient donc à parier sur la suite de la procédure, ce qui doit être pesé avec soin.
Le rôle de l’architecte des Bâtiments de France
Dans un SPR, l’architecte des Bâtiments de France (ABF) donne son expertise sur les travaux. Pour une demande de permis de construire ou de déclaration préalable déposée à compter du 9 juillet 2016, l’autorisation ne peut être délivrée qu’après son accord. Les prescriptions (matériaux, menuiseries, couvertures, façades, aspect des parties communes) conditionnent le coût et le calendrier du chantier. C’est aussi pour cela que les travaux sont à construire avec l’ABF dès l’avant-projet plutôt que présentés à la fin.
Comment vérifier qu’un immeuble est dans un SPR
- Consulter l’Atlas des patrimoines du ministère de la Culture, qui donne la liste et une carte interactive des sites patrimoniaux remarquables.
- Demander à la mairie le périmètre exact, le plan applicable (PSMV, PVAP) et son état d’avancement, et obtenir sa réponse par écrit pour l’immeuble précis.
- Contacter l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine, qui accueille l’ABF, pour comprendre les attentes sur le bâtiment.
- Examiner les plans en mairie ou sur le site de la commune, où ils sont consultables.
Un immeuble situé juste à l’extérieur du périmètre ne bénéficie pas de la réduction : le tracé compte, à l’adresse près.
Les types de secteurs en un coup d’œil
- Le SPR avec PSMV approuvé : le cœur historique le plus protégé, taux de 30 %, pas de déclaration d’utilité publique à obtenir.
- Le SPR avec PVAP approuvé : taux de 22 %, pas de déclaration d’utilité publique à obtenir.
- Le SPR sans plan approuvé : taux de 22 %, restauration à déclarer d’utilité publique.
- Hors SPR : la réduction Malraux ne s’applique pas, hormis les cas particuliers de dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 dans certains quartiers anciens dégradés, selon la doctrine administrative.
Ce qu’il faut retenir
Le site patrimonial remarquable est la porte d’entrée de la loi Malraux, et le plan qui le couvre en est le déterminant : il fixe le taux, le régime d’autorisation et une partie du coût du chantier. La vérification du périmètre et du plan est donc la première étape de tout projet. Elle se fait sur des documents officiels, jamais sur la seule promesse d’un vendeur. Pour la suite, voir les étapes d’un investissement Malraux.