L’engagement de location Malraux oblige le propriétaire à louer le logement nu pendant au moins neuf ans, comme résidence principale du locataire, dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. Le locataire doit être une personne physique qui n’est ni membre du foyer fiscal du propriétaire, ni son ascendant, ni son descendant. En cas de manquement, la réduction d’impôt obtenue est reprise : elle est ajoutée à l’impôt de l’année de l’événement.
Les quatre règles de base
- Neuf ans minimum. Le délai se calcule « de date à date » à compter de la prise d’effet du bail initial. L’engagement est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus.
- Douze mois pour louer. Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux. À défaut d’élément particulier, le point de départ est la date du récépissé de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
- Location nue. Le logement est loué non meublé. La location meublée, saisonnière ou touristique ne remplit pas la condition.
- Résidence principale du locataire. Le bail est conclu avec une personne physique qui y établit sa résidence principale. Un bail consenti à une personne morale, pour un logement d’habitation, ne respecte pas la condition.
Le locataire : qui est admis, qui ne l’est pas
Le titulaire du bail doit être :
- une personne physique distincte du propriétaire ;
- qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
- qui n’est ni un ascendant ni un descendant du propriétaire.
Lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, ces exclusions visent les associés et leur entourage familial. Pour un local non destiné à l’habitation (par exemple un commerce), aucune affectation particulière n’est exigée, et le bail peut être conclu avec une personne morale ; les revenus doivent toutefois relever des revenus fonciers.
Les textes que nous avons consultés ne prévoient pas de plafond de loyer ni de plafond de ressources du locataire : les contraintes portent sur la nature du bail et la qualité du locataire. Cela ne dispense pas de respecter les règles locatives générales, comme l’encadrement des loyers là où il s’applique.
Une location effective et continue
La doctrine insiste sur le caractère effectif et continu de la location. Sont exclus :
- les logements dont le propriétaire, ses co-indivisaires ou un membre de son foyer fiscal se réserve la jouissance, même brièvement ;
- les logements mis à disposition d’un occupant précaire ou à titre gratuit.
Autrement dit, le bien ne doit pas servir de pied-à-terre, ni être prêté à un proche pendant les neuf ans.
Vacance et relocation
Un logement peut se retrouver vide entre deux baux. La doctrine fixe ici un cadre de tolérance :
- En cas de congé du locataire, le logement doit être remis en location sans délai. Une vacance est tolérée si le propriétaire accomplit des diligences concrètes : annonces, mandat d’agence, visites, ajustement du loyer.
- À défaut de relocation dans les douze mois suivant la réception du congé, la réduction est remise en cause.
- En fin de période, une vacance survenant moins de douze mois avant la fin de l’engagement n’entraîne pas de remise en cause si le logement reste louable, n’est ni occupé par le propriétaire ou son foyer, ni mis à disposition gratuitement, et n’est pas cédé avant l’échéance.
- Si le locataire ne respecte pas l’affectation (par exemple s’il n’occupe pas le logement comme résidence principale), la réduction est en principe reprise, sauf diligences concrètes du propriétaire pour relouer.
Conserver la trace des démarches (annonces, échanges avec les candidats, mandat) est la meilleure protection en cas de contrôle.
Cession, démembrement, indivision : ce qui est sanctionné
Selon le BOFiP, sont des cas de remise en cause : le non-respect de l’engagement de location, ou des conditions de mise en location ; la cession de l’immeuble pendant la période d’engagement ; le démembrement de la propriété. La mise en indivision ou la cession de droits indivis est aussi sanctionnée, sauf maintien possible au profit d’ex-époux qui restent en indivision dans le cadre d’une convention. En revanche, la transmission à titre gratuit résultant du décès d’un membre du couple ne remet pas en cause l’avantage.
La sanction : la reprise de la réduction
En cas de manquement pendant la période d’engagement, l’impôt de l’année de l’événement est majoré du montant total de la réduction obtenue. L’administration peut reprendre dans le délai normal, soit avant le 31 décembre de la troisième année suivant l’événement. Dans le cas où les conditions initiales n’ont pas été remplies, l’impôt des années concernées est majoré du montant de la réduction.
Des exceptions existent : décès ; invalidité correspondant au classement dans la 2e ou 3e catégorie de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ; licenciement (rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur, sauf si le contribuable pouvait bénéficier d’une retraite à taux plein).
Faire de l’engagement un projet, pas une contrainte subie
Neuf ans, c’est long : changement d’emploi, naissance, séparation, besoin de liquidités. Avant de s’engager, quelques questions de bon sens :
- Votre situation familiale et professionnelle laisse-t-elle envisager de ne pas vendre pendant neuf ans ?
- Avez-vous une trésorerie pour absorber une vacance, des travaux d’entretien, une taxe foncière ?
- Le marché locatif local permet-il de relouer rapidement ?
- Avez-vous mesuré l’effet d’une reprise de réduction sur votre budget si l’engagement devait être rompu ?
L’avantage fiscal est soumis à conditions et peut être remis en cause : il ne doit jamais être la seule motivation. Si vous voulez vérifier votre situation avec quelqu’un avant d’aller plus loin, le formulaire ci-dessous transmet votre demande à BLG Immobilier.