Le plafond Malraux est de 400 000 € de dépenses retenues sur une période globale de quatre années consécutives, par contribuable. Appliqué au taux du secteur, il fixe la réduction maximale : 120 000 € à 30 % et 88 000 € à 22 %. Ce plafond vaut pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables déposées à compter du 1er janvier 2017 ; les dossiers plus anciens relevaient d’une limite annuelle de 100 000 € sur quatre ans, qui n’intéresse plus que les opérations déjà engagées.
Une enveloppe pluriannuelle, pas une limite annuelle
Le plafond s’apprécie sur une période de quatre années consécutives. Concrètement, on peut payer 400 000 € de travaux en une seule année, ou 100 000 € par an pendant quatre ans : la base retenue est la même. Ce qui compte, c’est le total des dépenses retenues sur la période. Au-delà, rien n’est retenu.
La réduction est accordée l’année du paiement. Elle se calcule donc année par année, sur les dépenses payées au cours de chacune, jusqu’à épuisement de l’enveloppe. La durée d’éligibilité est de quatre années d’imposition au plus, mais l’imputation, elle, peut déborder, grâce au report de trois ans (voir plus bas).
Le plafond est personnel
L’enveloppe de 400 000 € est attachée au contribuable, non à l’immeuble. Les conséquences, selon la doctrine :
- En indivision, le plafond s’applique séparément à chaque indivisaire, à hauteur de ses droits : deux indivisaires peuvent chacun bénéficier de leur propre enveloppe.
- Pour une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, il s’applique à la quote-part de chaque associé.
- Pour les SCPI, le total des dépenses et des souscriptions est plafonné à 400 000 € par contribuable sur quatre ans (voir SCPI Malraux).
Cela signifie aussi qu’une personne qui mène deux opérations en parallèle partage la même enveloppe entre elles.
Ce qui se passe au-delà de 400 000 €
La doctrine est nette : l’excédent de dépenses ne peut ni être reporté ni être déduit des revenus fonciers. Il n’ouvre simplement pas droit à la réduction. Si le chantier coûte 520 000 €, seuls 400 000 € sont retenus et 120 000 € restent entièrement à la charge du propriétaire, sans avantage fiscal.
Le contribuable a une seule alternative, sur l’opération entière : renoncer à la réduction et choisir le régime ordinaire des revenus fonciers, avec un éventuel déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (plafond général), l’excédent étant reportable sur dix ans. Ce n’est pas un choix à faire à la légère : il se compare chiffre en main (voir avantages et risques).
Un exemple de lecture du plafond
Un propriétaire paie 150 000 € de travaux la première année, 200 000 € la deuxième, puis 120 000 € la troisième. Le cumul atteint 470 000 € sur trois ans : seuls 400 000 € sont retenus, répartis dans l’ordre des paiements (150 000 € la première année, 200 000 € la deuxième, 50 000 € la troisième). Au taux de 30 %, la réduction est de 45 000 €, 60 000 € puis 15 000 €, soit 120 000 €. Les 70 000 € restants n’ouvrent droit à aucune réduction. Cet exemple est illustratif : il ne dit rien de l’impôt disponible pour absorber ces montants, qui reste la question suivante.
Le plafond ne dit pas combien vous économiserez
C’est le contresens le plus fréquent : la réduction maximale de 120 000 € suppose d’avoir assez d’impôt pour l’absorber. Une réduction ne peut pas dépasser l’impôt dû. Lorsqu’elle est plus grande que l’impôt de l’année, le solde est imputable sur l’impôt des trois années suivantes, les fractions les plus anciennes étant utilisées en premier. Ce qui n’est pas imputé à l’issue est perdu.
Ordre de grandeur : pour récupérer 120 000 € en quatre ans, il faut environ 30 000 € d’impôt par an (cette moyenne s’applique à un calendrier où l’imputation commence dès la première année). Un contribuable moins imposé a deux leviers : étaler les paiements pour que la réduction naisse plus tard, et dimensionner le projet en fonction de son impôt. Le simulateur montre, année par année, la part imputée et la part perdue.
Plafond Malraux et plafonnement global des niches
Le plafonnement global des avantages fiscaux limite, dans le cas général, la réduction totale d’impôt procurée par la plupart des dispositifs à 10 000 € par an (18 000 € pour certains investissements outre-mer et dans le cinéma), pour l’imposition 2026 des revenus de 2025 selon service-public.gouv.fr. Mais la réduction Malraux a été exclue de ce plafonnement pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2013 (BOFiP). C’est ce qui permet de dépasser 10 000 € de réduction une année donnée.
Deux nuances :
- cette exclusion concerne le plafonnement global, pas d’éventuels autres mécanismes applicables aux très hauts revenus, qu’il convient de vérifier selon votre situation ;
- la loi peut changer. Un projet de loi de finances pour 2027 est en discussion à la date de rédaction, et les débats parlementaires portent régulièrement sur les niches fiscales : la règle applicable à votre dossier est celle de la loi promulguée.
Ce qu’il faut retenir
- 400 000 € sur quatre années consécutives, par contribuable.
- Réduction maximale : 120 000 € à 30 %, 88 000 € à 22 %.
- Aucun report de l’excédent de dépenses ; seul l’excédent d’imputation (réduction supérieure à l’impôt) se reporte, sur trois ans.
- Exclusion du plafonnement global des niches pour les dossiers déposés depuis 2013.
- L’impôt disponible limite l’avantage réel autant que le plafond.
Avant de dimensionner un chantier, croisez l’enveloppe, votre impôt et votre calendrier de paiement : c’est l’objet du simulateur, dont le détail complet est affiché contre vos coordonnées.